我在大华府地区买、卖、租房的经验教训
本帖最后由 MiyaDan 于 2022-9-5 21:22 编辑我原本在马里兰的Rockville有一套~1,200sft的三卧室的小townhouse，因为工作从Bethesda的调到了Frederick，上下班开车从原来的单程10分钟变成近一个小时。新工作开始后几个月觉得每天往返2小时太浪费时间，再加上有两个小孩渐渐长大，决定打算在 Frederick附近买或者租一套大点的学区房。 2021年房价疯涨，我觉得应该“买在无人问津时，卖在人声鼎沸日”，所以决定先把在Rockville的房子卖掉，在Frederick的Urbana（好学区）租一两年。
1. 买房
2021年夏天，我开始找了几个房产经纪人，咨询卖房的流程，卖家的花费，还有给卖家agent和买家agent的佣金。在马里兰买卖经纪人双方的佣金是由卖家付的，绝大多数情况给买家经纪的佣金是售价的2.5%，给卖家（自己方）的代理的佣金可以谈得低些。 我也问过Redfin的agent，虽然卖房找Redfin只收取1%，但是必须12个月内要跟Redfin broker 买一套房。 要知道买房是可以找买家经纪要更多回扣的，所以我们还是选择了大华府DMV (DC, MD, VA) 地区的华人中介。 我们先电话咨询了几个房产经纪，选了卖家经纪费用较低的2个，然后把他们请到我的房子来看了看。 第一个经纪给房子估价50万，但是对屋主要做的没有太多建议。 第二个经纪给房子估价49万，给了我们很多具体的建议， 例如粉刷、换地毯、地板的费用。我家里两个小娃，把地毯和墙涂太脏了。 我们最终选择后者。考虑到市场很热，我们想先不装修以49万上市。经纪人经纪人同意我们先试试水，若不好卖再装修，并叮嘱我们一定要最晚在2022年初春卖出去，免得市场回调。 房子挂出去两周有来看的人很多，但是都提出房子状况不好，我们没收到offer。上市1个月后收到了几个让人极度不爽的低价offer,有的竟只给25万。 我们马上更换策略，找经纪人推荐了几个装修师傅，按经纪人的建议把墙壁刷白（天花板不脏，没刷），所有的门、衣柜，还有橱柜都刷白。经纪人建议我们降低成本，把厨房的旧台面用帖膜简单地包一层就看起来焕然一新，这个费用比换新台面费用低多了，我们觉得这项投入的回报是最高的。经纪人还建议我们把脏地毯换成地板，但是我们考虑换地板的费用是换地毯费用的2倍，差了$2k，所以选择了换地毯。 2022年2月重新上市后仅过了一个周末的open house， 我们就收到了multiple offers。 好开心！ 我们选了最高的 offer， 经纪人还帮我们跟买家商谈加入了"As Is"到合同中。 开始我们不知道有啥好处，直到后来我们房子的 HOA resale package 出来了好多 violations (例如，放垃圾桶的fence门关不上、外面的siding油漆掉了）， 我们才知道有了"As Is"条款保护，卖家不需要clear violation。并且我们又加了 free rent back for 60 days, 这样房子过户后我们可以有2个月找房子搬家。 最终我们的旧房子成功地比挂牌价高2万，没做任何合同后的修理在3月卖出。 这个时候应该是这轮房市上涨的最高点了。
2.租房
从卖房开始，我们就一直关注 Maryland Urbana 的出租房和在售房源的市场。 在售房多数刚挂出来就加价卖掉了，所以我们考虑先租一年。在我们 Rockvile 的房 closing 前三天， 我们看中了在 Urbana 的一套出租房， 恰巧房东搬出去是2个月以后，我们正好可以在 Rockville 的房子免费住60天后搬入 Urbana。 我们就在 Rocville 房子过户当天签订了 Urbana 房子的租约并交了押金和一个月租金。
3.买房
哪知道租约签了十来天后，我们发现了一套在 Urbana的3年新的~ 2，300 sft townhouse 从57.5万降价到55万。 我们好奇为何同样的房子都是57-58万成交，到底为何这个房没人要。 经纪人带我们看了这个降价房，才知道里面墙壁跟我们刚卖掉的房子一样脏，最重要的是3楼主卧的天花板漏水，天花板上白色的灰都掉落在地面，难怪没人要。 这也验证了我们原来在Rockville的房子在装修前没卖掉是有道理的。我们的房产经纪人经纪人 发现漏水的正上方是4楼的阳台门， 他说很可能是阳台门的密封胶松了， 很可能是个小问题，并当场跟他的contractor视频咨询， 并得到相同的答案。 经纪人建议我们自己找不是他推荐屋检师傅询问， 以免有做托的嫌疑。 目前这个小区还有同一开发商的新房在售，经纪人手上正好有这个小区目前从3楼加盖到4楼的价格表，建商加盖第4楼loft要5万多。若我们能够还价5万，就相当于重建个4楼loft来解决漏水的问题了。考虑到这个房子“无人问津”，贷款利率还要涨，我们就试着递交了个低价offer，最终卖家答应了我们52万的offer。 一周后我们发现同一条街上同一户型的townhouse （比我们的少一个卫生间，但是内部干净 装饰得很漂亮）以60万卖掉！ 瞬间感觉自己捡到了deal。我们后来自己找了屋检师傅，也告诉我们这样的漏水是小事，过户后我们花了几美元买了silicone caulk 自己密封了4楼阳台门的缝隙，之后就再也没有漏水了。
4.退租
我们 Urbanna的买房合约签好了之后，就开始发愁我们的一年租房合同的解约。我们是违约方，只要房东同意解约，房东把我们的押金$3,500扣下，我们也会同意的。 我们的代理经纪人说给他点时间，他争取全额找房东要回来。过了快两周，房东竟同意全数归还押金并解约！ 不知道 经纪人 怎样跟房东斡旋的，我们拿到了退款后高兴坏了。
最后，我们卖掉自住房后免费住了60天，以远低于市场价（~10%?）买到了离工作单位近，更新更大的学区房。卖房做到了“卖在人声鼎沸日”。买房的时候虽然市场还是很热，但是具体到房子是“无人问津”的，装修花费几千块就换来还价`10%。觉得一路走来很多折腾和波折，幸好遇到了靠谱的经纪人。 经验是买房不要跟其他买家竞争，卖房要做简单装修以吸引更多的买家（能有竞价更好）。
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